Economia e Fiananza

Surroga del mutuo: cosa è e come funziona

Surroga del mutuo: cos’è

In seguito alla stipula di un contratto di mutuo avrai in qualunque momento l’opportunità di cambiare banca per migliorare le condizioni contrattuali senza sostenere costi aggiuntivi: una concreta possibilità data dalla surroga, una procedura molto utilizzata dai mutuatari che possono così approfittare della forte concorrenza tra le banche. Per effetto della cosiddetta Legge Bersani, dal 2007 la surroga è diventata anche più conveniente perché sono state azzerate completamente le spese.

Niente costi per l’accensione di un nuovo mutuo, per la cancellazione della vecchia ipoteca, per le imposte né alcuna penale per un’eventuale estinzione, trasferire il mutuo da una banca all’altra oggi è un’operazione a costo zero.

La surroga consiste dunque nel trasferire il finanziamento in atto da una banca a un altro istituto di credito, senza spese per il mutuatario e con l’opportunità di optare per condizioni maggiormente favorevoli rispetto alle vecchie. Attraverso questa operazione potrai trasferire il mutuo senza cancellare la vecchia ipoteca e modificare la durata del finanziamento, il tasso e l’importo della rata. Resterà invece invariato l’importo del finanziamento, che sarà identico al debito residuo del vecchio mutuo stabilito con il precedente contratto.

A caratterizzare prevalentemente la surroga sono:

  • i costi, dal 2007 totalmente a carico del nuovo istituto di credito;
  • l’importo, che deve essere uguale al debito residuo. Non è permesso infatti aumentare la somma restante;
  • la possibilità di cambiare la durata e il tasso di interesse, da variabile a fisso o viceversa;
  • gli intestatari e i garanti dovranno restare gli stessi del contratto di mutuo precedente;
  • trasferire il mutuo è permesso per la prima e la seconda casa e per i finanziamenti rivolti alle attività commerciali;
  • la vecchia banca non ha alcuna facoltà di impedire il trasferimento del mutuo al nuovo istituto.

Surroga del mutuo: come funziona

Una volta individuato l’istituto di credito che ti garantisce le migliori condizioni, per dare effettivo seguito alla pratica dovrai recarti allo sportello bancario e chiedere formalmente la surroga. All’atto della richiesta di trasferimento del mutuo è necessaria la seguente documentazione:

  • copia del contratto di mutuo stipulato con la precedente banca;
  • copia dell’iscrizione ipotecaria;
  • copia di un valido documento di identità e del codice fiscale dell’intestatario del finanziamento;
  • copia dei documenti di eventuali garanti;
  • attestazione dello stato civile;
  • certificati catastali della casa;
  • certificazione reddituale.

La nuova banca, in seguito alla presentazione della tua richiesta di surroga, analizzerà con cura la documentazione in base alle stesse modalità e agli stessi tempi previsti per la richiesta di un mutuo.

Terminata la procedura per deliberare la surroga, l’istituto di credito attraverso dei tecnici svolgerà una perizia sull’immobile da ipotecare per confermarne la regolarità. Se l’esito della perizia sarà positivo, una volta stabiliti i nuovi tassi di interesse e il nuovo piano di rateizzazione, in presenza di un notaio, la nuova banca formalizzerà il contratto cancellando l’ipoteca precedente e concedendo una somma dello stesso valore del debito residuo del vecchio mutuo.

Il vecchio istituto di credito per legge non può in alcun modo impedire la surroga, che di norma deve concludersi entro 30 gg dalla presentazione dell’istanza.

Tempi e costi previsti per la surroga del mutuo

Arrivati a questo punto ti starai legittimamente chiedendo, ma quando è possibile trasferire il finanziamento in un altro istituto di credito? La Legge Bersani, n. 40 del 2 aprile 2007, non fa affatto riferimento a limiti temporali.

Pertanto i mutuatari hanno la facoltà di chiedere la surroga in qualsiasi momento, senza che la vecchia banca può opporsi. Allo stesso tempo la Legge n. 40/2007 esplicitamente indica il divieto di imporre ai mutuatari commissioni o costi per la formalizzazione del nuovo mutuo, per i controlli catastali, per l’istruttoria o costi di altro genere. I costi notarili, per la perizia e le spese per l’istruttoria sono completamente a carico della nuova banca.

Tuttavia, alcuni istituti di credito per bilanciare i costi a carico, propongono ai nuovi clienti la sottoscrizione di una polizza assicurativa.

Inoltre, le disposizioni in vigore non pongono limiti sul numero di utilizzo della surroga per lo stesso mutuo. Tante famiglie italiane, infatti, approfittando dei bassi tassi di interesse, negli ultimi anni hanno fruito più volte della surroga per ottimizzare le condizioni del mutuo.

Un comportamento che però molto spesso suscita diffidenza da parte delle banche nei riguardi di coloro che abitualmente fruiscono della surroga. Questo perché la nuova banca rischia così di farsi carico degli oneri e, dopo appena qualche mese, vedere il mutuatario trasferire nuovamente il mutuo altrove. Circostanze che le banche digeriscono poco e provano a limitarne gli effetti.

Quando è conveniente la surroga del mutuo?

La surroga è una pratica conveniente nel momento in cui le proposte sul mercato sono più vantaggiose in termini di tassi di interesse e piani di rimborso rispetto ai mutui già in atto. Quindi è possibile affermare che la reale convenienza del trasferimento di un finanziamento dipenda a tutti gli effetti dall’andamento dei tassi.

In parole ancora più semplici, se il tasso è maggiore quantomeno di un punto percentuale rispetto a quello erogato nel periodo di interesse, allora la surroga può risultare un’operazione ottimale per risparmiare un bel po’ di denaro.

A tal proposito, non provare ad economizzare sulle rate del mutuo sarebbe un grave sbaglio quando il mercato di riferimento ti dà l’opportunità di ottimizzare le condizioni senza altri costi aggiuntivi. Per questo motivo ti suggeriamo di affidarti ad esperti di mutui online che offrono il servizio di surroga mutuo come il sito Telemutuo.it.

L’importante è farlo nel momento in cui è riscontrabile una reale convenienza, da constatare attraverso un confronto dei tassi di interesse e delle altre condizioni proposte dalle banche. In questa logica fai sempre riferimento al Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), l’indicatore reale espresso in percentuale sugli interessi da pagare sui mutui. Infatti il TAEG è comprensivo di tutti i costi obbligatori per l’aperura e il rimborso di un finanziamento.

Il Tasso Annuo Nominale (TAN) rappresenta invece l’interesse puro applicato a un prestito e non considera gli altri costi. Sarebbe dunque un errore considerare soltanto quest’ultimo allo scopo di valutare un eventuale trasferimento del mutuo ad un’altra banca.

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